上世纪90年代，中国百货零售业经历极度繁荣与扩张后，很快步入“微利”时代；90年代末，一部分店倒闭，一部分店闯过“生死关”；WTO前后，惊魂未定的百货业又面临种种挑战：境外商团的入侵，国内行业的竞争，多种业态的市场瓜分……迫使百货零售类企业纷纷突围，于是，“连锁经营”、“精品百货”、“主题百货”、“特色经营”、“购物中心（广场）”、“摩尔城”、“销品茂（SHOPPING MALL）”等等诸多新的商业概念纷纷涌现。
      放眼全国，目前已开业和在建的购物广场、购物中心、摩尔城、销品茂等如雨后春笋，层出不穷：北京有国贸、新东方、金源时代；上海有港汇、正大；南方有天河、华南MALL；西北有重庆MALL、熊猫万国；东北有和平、兴隆；华中有武汉销品茂——其投资额度、建设规模越来越大，大有愈演愈烈之势。
　　　销品茂作为一个新生事物，该如何把握其开发和经营的方向？以下我们结合武汉销品茂目前建设中所获取的成功经验，作一次尝试剖析。
      销品茂开发思路：“三无理念”
      所谓“三无理念”，即无市场定位，无消费层次，无服务边界。
      销品茂作为一种新型的商业形态，（笔者不太赞同SHOPPING MALL是一种“业态”的说法，从销品茂的内涵与外延来看，它是所有业态、业种的集聚与总汇，是“戴帽的商业街”，是袖珍商圈，是现代人所梦想和追求的一种全新的生活方式。）不仅仅表现在外延的规模大，而更应表现为内涵的经营理念——它要紧跟现代商业发展趋向，伴随不断变化的消费需求和市场不断变化成熟。
      一、无市场定位。
      “无市场定位”并不是没有市场定位，也不是不需要市场定位。所谓“定位”，人们容易理解为是“根据不同类型的门店、不同档次的商品组合来瞄准某一部分消费群体，然后按锁定的服务对象组织有针对性的经营与管理”。这种“定位”基本属“静态定位”的范畴，然而“商场是战场，商机是战机”，静态定位在市场因素因消费需求变化而变化时，显得比较被动，容易贻误商机。
     《孙子兵法》虚实篇第六中“兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。”，“无市场定位”所主张与强调的是“动态定位”，也正是悟此道而生。这一理念的核心即根据人们一段时间内的消费特点和趋向而制定市场计划，但瞄准市场变化随时进行调整，使自己保持与旺盛需求同步的节奏。
     二、无消费层次。
     计划经济条件下，生产力水平相对低下，商品匮乏，分配制度采用“平均主义”，人们的消费基本无差别；在向市场经济迈进的路上，生产力迅速获得解放，人们的收入逐渐提高、消费层次日趋形成。商家看准市场，顺应潮流，不断推出精品百货、购物广场、大众百货、平价店、专业市场……尽其所能以满足不断变化着的各层次群体的消费需求。
      销品茂“无消费层次”理念，也称“塔式”现念，即其服务对象不是某单一层面的消费人群，而是涵盖各层面的消费力。以销品茂的百货类为例，2-3个主力店中的高档百货店、精品专卖店、国际品牌店——满足高档消费，中档百货店、大众品牌、专营店、专业店——满足中档消费，平价店、专业市场，折扣店、一般商品——满足大众型消费。再比如餐饮，美食广场——满足大众消费，肯德基、麦当劳、比萨饼——满足少年儿童及时尚青年，高档中、西餐厅——满足中产、白领阶层或需重点应酬的消费群体。另外如影院等娱乐项目更是如此，消费需求覆盖层次丰富。
      三、无服务边界。
      美国前通用公司掌门人杰克·韦尔奇的自传中透露了一种独特的管理哲学和操作系统，即依靠一种扁平的、“无边界”的管理模式、对人的热情关注以及一种非正式的，平等交流的风格，帮助庞大多元的商业帝国摆脱成熟企业的痼疾——“金字塔式”的官僚体制，走上灵活主动，不拘一格的道路。
      他山之石，可以攻玉。传统商业的服务主要体现在二个方面，一是“服务态度好”，耐心细致、微笑热情、无打扰服务等；二是“对商品质量负责”，售前检验，售中详答，售后三包等。而“无边界服务理念”则是要突破传统服务界线，不断寻找、扩大、延伸新的服务领域，即除购物、餐饮、娱乐外，还应包括酒店、商务、会展、文化、法律、医疗、旅游、网络、金融等各类服务。原则是只要是符合广大人民的利益和社会发展的趋势、合法并且有市场需求的服务项目，销品茂就应该千方百计去提供，想方设法去满足。

      销品茂功能设置：“五个中心”
根据“三无”理念，销品茂的功能设置应满足消费者五个方面的需求：
第一，商品购物中心。购物功能是销品茂现阶段的主要功能之一，以武汉销品茂为例，计划由一个主力百货店、一个大型超市、二十个专营店、一个由100家小型店铺组成的大型集市、500个左右的精品店、专卖店、知名品牌店、迷你小百货店、折扣店组成。面积共计10万平方米，约占总建面的50%左右。
      第二，餐饮美食中心。“民以食为天，我以民为天。”自古以来，中国人对饮食文化格外重视，引得不少大型购物中心、摩尔城，在规划上都将餐饮作为“重头戏”，武汉销品茂也不例外。除了肯德基等市民熟悉的西式快餐，中、西高档餐厅，还有新加坡美食、大中华各地风味小吃，更令人惊喜的还有来自韩国料理、日本料理……另外，不同风格的中高档咖啡厅、茶楼，水吧20个左右散落在各楼层休闲处，共计面积约3万平方米，约占总建面的15%左右。
     第三，休闲娱乐中心。这是销品茂这一新形态的突出亮点，也是其区别于“购物中心”的重要标志之一。如武汉销品茂，主要由嘉年华室内主题乐园、帕菲克家庭有氧运动中心和与国际同步的华纳多功能影院组成。其中，室内主题乐园由加拿大KNEIDER公司设计，多功能影院由美国华纳影业控股投资、设计、施工、经营与管理。另外，整体零售空间、共享空间的设计，由新加坡超群公司、英国概念设计公司共同携手完成。休闲娱乐及共享空间面积约5万平方米，占总建面的25%左右。
      第四，服务、特展中心。此中心涵盖如婚嫁等各类庆典活动的举办，另外也兼容医疗、保险、心理咨询、法律顾问、交通、观光旅游等多项细致服务，武汉销品茂为其设计的演艺特展兼容大厅，合计面积约1万平方米。
      第五，精神文化中心。就武汉销品茂而言，主要由五个方面内容组成：一是书店、字画、艺术品一条街；二是网友信息沙龙；三是音乐发烧友俱乐部；四是高级职员商务、社交会所；五是各类素质教育、培训中心。合计面积也是约1万平方米。

      销品茂成功的“八大要诀”
      根据我们对中、外成功的销品茂案例所作的一番细致周密的考查，认识到至少应具备以下要素：
要素之一是选址。交通的便利是汇集车流、人流，集聚人气的重要条件，在郊外应选择高速公路的交汇处，在城郊应选择环线路边，在城里应选择车站、码头相对集中的地区，有地铁、轻轨的城市最好靠近地铁、轻轨的出入口。武汉销品茂选在城市的内环线上，地处武汉二桥南端的十字路口，南北有通往机场、汉口火车站、省国宾馆的迎宾大道，东西有横贯武昌区、青山区的主干线友谊大道。此处交通条件正所谓得天独厚。
     要素之二：建面规模必须10万平方米以上。笔者一直不大赞成把SHOPPING MALL译成购物中心（或称广场），是因为它们多数因规模偏小的缘故无法真正体现该新形态的内涵。5万平方米左右的建面做百货店完全可行，点缀一点美食、电玩也还可能，但如要满足上述五个中心的功能就比较困难了。所以凡称之为SHOPPING MALL(销品茂）的商业项目，建面规模必须10万平方米以上。
    要素之三：消费功能齐全。销品茂的最大的比较优势和核心竞争力就是“规模大，功能全”，这是任何传统商业业态所无法比拟的。以武汉销品茂为例，第一期工程20万平方米（媒体已有40万平方米、60万平方米的报道），只有规模大，才能做到全。当然并不是说越大越好，追求规模效应、更要注重效益的规模。究以多大为益？除了要看当地的生产力发展水平、人们的消费水平，更要看经营、管理水平。目前世界上最大的SHOPPING MALL加拿大“西埃德蒙顿”建面超过50万平方米，故内部吸纳4个主力百货店、800多家店铺、100多家餐厅。在巨大面积的支撑下，它创造了全球室内项目多个“第一”，如游乐园、海滩冲浪、过山车、溜冰场，室内湖……另外电影院、高尔夫球场，蹦极，攀岩，游戏电玩等无所不包。依靠如此齐全的消费功能，该SHOPPING MALL年营业额高达３０亿美元！
    要素之四：专业划分精细。销品茂在“大而全”的基础上，专业划分应力争做到精细，业种配比、业态组合、商品架构必须科学合理，不同类型商业的细分，更能满足个性消费者的需求。如女装有时尚的休闲味，有大方的白领族，有婉约的少淑派；美食有西快、中快，有地方风味、有异域料理……总之各业种、业态的专业划分越细越好。
     要素之五：2-3个主力店。这是销品茂经营成败的关键因素，也是招商工作的关键难点。从国内外成功案例来看，几个主力店的经营是严格错位的，高档、中档、低档是常用的有效办法。体现不同的主题，彰显不同的特色也是惯用的成功之道。
     要素之六：足够的泊车位，进出方便。美国大部分SHOPPING MALL的泊车位都在5000辆左右，多的接近1万辆！英国曼切斯特一个MALL泊车位多达2万辆！当然中国的轿车普及率远不及欧美，但足够的泊车位是必须要认真考虑的，20万平方米的销品茂即使是过渡时期也至少要考虑2000个左右的泊车位，同时也应为几年之后的调整留出空间。另外，车辆进出必须尽可能方便——因此，车流动线、停留方位、管理方法等在设计时都应充分考虑。
     要素之七：管理运营，只租不卖。销品茂的物业管理不同于住宅楼、写字楼的物业管理，它除了涵盖了一般水电、暖通、电梯、安防、消防、保洁、车辆等管理外，还必须对楼宇智能方面的CA系统、办公自动化方面的OA系统，商业智能方面的BI系统、经营管理方面的POS系统、ERP系统、客户资源方面的CRM系统等进行有效的整合，基本原则是整体规划、分步实施。所以销品茂的所有店铺只租不卖，目的就是要力争达到物业管理与商业经营管理的高度统一。
     要素之八：统一“游戏规则”。一是销品茂的对外宣传必须统一口径，不能“八仙过海各显神通”；二是室内整体装饰风格必须协调一致，同时保持各业种、业态、区域的个性；三是功能设置、布局划分采取“局部服从整体，小局服从大局”的原则；四是共享空间的内外广告位，需统一规划、招商或经营管理；五是各租户的商品推介、促销方案报审及计划安排需统一；六是各商户经营状况需统一通过MIS、POS、ERP系统进行“适度”监控。
     销品茂SHOPPING MALL作为现代商业的一种新型经营形态正方兴未艾，以上是我们在武汉销品茂探索建设道路上得到的一些思考，但是否可行还有待于实践与时间的检验。真诚希望能得到社会学者、业内同仁的共同关心和指导，如在治理结构、管理模式、业种配比、业态整合、商品组合、经营布局、商业智能、楼宇自控、纳税主体等方面更需共同研究，以推动中国SHOPPING MALL事业蓬勃健康地发展。